返すより借りる方が難しい
莫大な借金を背負っていますが、借金させてくれた三井住友銀行にたいへん感謝しています。いろいろ調べて実感したのは、おカネは、返すことはもちろん大変ですが、それよりも借りることの方が難関です。新居を買うのに必要なローンが組めるかどうか銀行に打診してから旧宅を売りました。
今時の賢いローン利用法とは、なるべく安い金利で借りてなるべくたくさん繰上返済することだと思います。
「長期そこそこ低金利」も魅力ですが、収入が増えないまま金利だけが上昇することは（ミクロでは）考えにくいので（職を失う可能性はあり）、なるべく低い金利を選択しておくのが有利だと思います。もし、本格的に金利が上昇してきたら、長期固定金利以外の人向けの乗換ローンが開発・販売されると思いますので、比較的、楽観的に考えてしています。今時の銀行さんは借りてほしくてしようがないでしょうから。
しかし、ここで盲点があります。ほかのローンに乗り換えるためには、物件に担保価値が十分に必要です。例えば、4000万円のマンションを3200万円のローンで買えば、そのマンションに3200万円の抵当権が付くはずです。借り替えようと思ったときに、ローンの残高が3000万円、物件の評価額が2500万円だとすると、借り換えはたぶん出来ません。
こうならないためにも、なるべく繰上返済してローンの残高を減らし、物件の評価損に備えるべきだと思うのです。新築のマンションは買った瞬間に値段が2割下がるといわれていますし、今時、新築から10年経たないうちに、評価額が半額になるマンションは珍しくありません。